La NIIF 16 – Arrendamientos establece que los arrendadores deben clasificar sus contratos como financieros u operativos, dependiendo de si transfieren o no los riesgos y beneficios inherentes al activo subyacente. En los arrendamientos operativos, el arrendador mantiene la propiedad contable del bien, continúa depreciándolo y reconoce ingresos de manera sistemática durante el plazo contractual.
Caso práctico
La empresa Inmobiliaria Andina S.A.C. arrienda un local comercial a Textiles Rivera S.A. con las siguientes condiciones:
Plazo del contrato: 4 años (del 1 de enero de 2025 al 31 de diciembre de 2028).
Vida útil del inmueble: 30 años.
Valor razonable del local: S/ 2,400,000.
Pago de arrendamiento: S/ 15,000 mensuales el primer año, con incremento del 5% anual.
Los pagos se realizan al final de cada mes.
El contrato no transfiere la propiedad del activo al arrendatario ni cubre la mayor parte de su vida útil.
Clasificación del contrato
El contrato se clasifica como arrendamiento operativo porque:
El plazo de 4 años es solo una fracción de la vida útil (30 años).
No hay opción de compra ni transferencia de la propiedad al final.
Los riesgos y beneficios significativos del activo siguen en manos del arrendador.
Cronograma de pagos
| Año | Pago mensual (S/) | Pago anual (S/) | Pago acumulado (S/) |
| 2025 | 15,000 | 180,000 | 180,000 |
| 2026 | 15,750 | 189,000 | 369,000 |
| 2027 | 16,538 | 198,456 | 567,456 |
| 2028 | 17,365 | 208,380 | 775,836 |
Total de pagos durante el contrato: S/ 775,836.
Reconocimiento contable de ingresos
De acuerdo con el párrafo 81 de la NIIF 16, los ingresos por arrendamiento deben reconocerse de manera lineal a lo largo del contrato.
Ingreso total (S/ 775,836) ÷ 48 meses = S/ 16,163.25 mensuales.
Esto genera diferencias temporales entre lo cobrado y lo devengado, lo cual puede originar un impuesto diferido.
Asientos contables
1. Devengo mensual del ingreso (ejemplo: enero 2025)
| Cuenta | Denominación | Debe (S/) | Haber (S/) |
| 12 | Clientes - Facturas por pagar | 16,163.25 | |
| 75 | Ingresos por servicios | 16,163.25 | |
| Reconocimiento del ingreso por arrendamiento operativo de enero 2025. |
2. Cobro del arrendamiento (enero 2025)
| Cuenta | Denominación | Debe (S/) | Haber (S/) |
| 10 | Efectivo y quivalentes | 15,000.00 | |
| 12 | Clientes | 15,000.00 | |
| Cobro de la renta mensual de enero 2025. |
(La diferencia entre lo devengado y lo cobrado se ajustará en la cuenta de clientes durante el contrato.)
3. Registro de la depreciación anual del activo arrendado
Costo del local: S/ 2,400,000
Vida útil: 30 años
Depreciación anual: S/ 80,000
| Cuenta | Denominación | Debe (S/) | Haber (S/) |
| 68 | Gastos por depreciación | 80,000.00 | |
| 39 | Depreciación acumulada | 80,000.00 | |
| Registro de la depreciación anual del local arrendado. |
Consideraciones tributarias
Si se reconociera el ingreso según lo cobrado, los resultados contables y tributarios diferirían.
Esta diferencia genera un impuesto a la renta diferido, que debe reconocerse conforme a la NIC 12.
El caso muestra cómo el arrendador, bajo NIIF 16, debe registrar los ingresos de manera sistemática y no según el flujo de caja recibido. Esta metodología asegura que los estados financieros representen de forma fiel la generación de beneficios y el consumo económico del activo arrendado, aunque ello implique diferencias temporales frente al tratamiento fiscal.